Leilões de casas nos Estados Unidos: Tudo o que você precisa saber

Se você já pensou em investir no mercado imobiliário dos Estados Unidos, provavelmente se deparou com o conceito de leilões de casas. Essa é uma forma atrativa de adquirir imóveis a preços mais acessíveis, seja para revenda, aluguel ou até mesmo para uso próprio. No entanto, esse tipo de transação exige conhecimento e atenção, pois é um mercado repleto de oportunidades, mas também de riscos.

Neste artigo, eu vou compartilhar o que aprendi sobre leilões de casas nos EUA. Vou explicar o funcionamento dos leilões, o conceito de “Tax Sales” e as principais diferenças entre os tipos de Tax Sales. Além disso, vamos abordar o que é um Tax Lien, como o condado é pago depois do Lien e o que, de fato, o investidor está comprando ao investir nesse mercado. Se você está buscando uma oportunidade de investimento com potencial de altos retornos, mas com os riscos calculados, este artigo é para você.

Como funciona o leilão de casas nos EUA?

Os leilões de casas nos EUA funcionam de forma distinta em relação a outros países. Quando um proprietário de imóvel não paga suas dívidas, como hipotecas, impostos ou taxas condominiais, o governo ou os credores podem iniciar um processo de leilão para recuperar o valor devido.

Esse processo é bastante regulamentado e pode variar de acordo com o estado e o condado. Os leilões podem ocorrer presencialmente, em locais designados, ou de forma online, em plataformas digitais especializadas. Durante o leilão, os interessados fazem lances, e o maior lance vence, garantindo o direito de posse ou o direito de reivindicar a dívida associada à propriedade.

Existem dois tipos principais de leilões: os relacionados à falta de pagamento de hipotecas (foreclosure auctions) e os referentes à inadimplência no pagamento de impostos (tax sales). Cada um tem regras e dinâmicas próprias, exigindo do investidor uma estratégia de investimento bem definida. Se você planeja entrar nesse mercado, é fundamental conhecer o tipo de leilão e os requisitos legais de cada região.

O que você deveria saber sobre Tax Sales

Os Tax Sales são leilões realizados quando o proprietário de um imóvel não paga os impostos devidos ao governo local. Diferente dos leilões de hipotecas, os Tax Sales não estão diretamente relacionados à dívida com bancos ou instituições financeiras, mas com os impostos de propriedade (Property Taxes) devidos ao condado.

Quando o proprietário não paga o imposto, o condado coloca o imóvel em leilão para recuperar o valor devido. Esse processo não apenas garante que o condado receba o valor dos impostos atrasados, mas também oferece oportunidades únicas de investimento para quem busca diversificação e alta rentabilidade. Os Tax Sales podem ser altamente lucrativos, mas exigem conhecimento dos procedimentos legais e ações específicas para proteger o investimento.

Quais os tipos de Tax Sales

Existem dois tipos principais de Tax Sales: Tax Lien e Tax Deed. Embora ambos envolvam a inadimplência de impostos, eles diferem significativamente em relação ao tipo de bem que o investidor adquire.

Tax Lien: Nesse tipo de leilão, o investidor não compra o imóvel, mas sim o direito de cobrar a dívida de impostos. O proprietário do imóvel precisa pagar ao investidor o valor dos impostos em atraso acrescido de juros e multas.

Tax Deed: Aqui, o investidor adquire a propriedade do imóvel de forma definitiva. Nesse caso, se o proprietário não quitar a dívida até a data do leilão, o imóvel é transferido para o investidor.

A escolha entre Tax Lien e Tax Deed depende do perfil do investidor. Quem busca rendimentos regulares e previsíveis costuma preferir o Tax Lien. Já quem tem foco em aquisição de imóveis a preços abaixo do mercado pode optar pelo Tax Deed.

A diferença entre Tax Lien e Tax Deed

A principal diferença entre Tax Lien e Tax Deed é o tipo de ativo adquirido. No Tax Lien, você compra o direito de cobrar a dívida, enquanto no Tax Deed, você compra o próprio imóvel.

No Tax Lien, o investidor tem o direito de cobrar os impostos atrasados do proprietário e, em caso de não pagamento, pode até mesmo reivindicar a posse do imóvel. No Tax Deed, o investidor já adquire o imóvel diretamente, sem precisar esperar o prazo de resgate.

A escolha entre Tax Lien e Tax Deed depende de sua estratégia. Se você busca fluxo de caixa e retornos garantidos, o Tax Lien pode ser mais atrativo. Já o Tax Deed é ideal para quem deseja adquirir imóveis por preços mais baixos, mas é preciso estar atento ao estado físico do imóvel e às possíveis dívidas associadas.

O que é Tax Lien?

O Tax Lien é o direito de cobrar a dívida de impostos de um proprietário inadimplente. Quando o condado não recebe o pagamento dos impostos, ele emite um “encargo fiscal” (lien) sobre o imóvel. Esse encargo é então vendido a investidores durante o leilão de Tax Lien. O investidor paga o valor dos impostos e se torna o credor dessa dívida.

O investidor recebe uma taxa de juros que é previamente definida, e o proprietário do imóvel tem um período para quitar a dívida. Caso não pague, o investidor pode ter o direito de tomar posse do imóvel.

Como o condado é pago depois do Lien

Quando um condado vende um Tax Lien, ele recupera imediatamente o valor dos impostos devidos. Isso acontece porque o investidor paga o valor total dos impostos atrasados no momento da compra do Lien. Para o condado, essa abordagem garante a arrecadação rápida e eficiente dos recursos necessários para financiar suas operações, como educação, saúde e infraestrutura local.

Após o pagamento, o investidor assume a posição de credor do proprietário inadimplente. Isso significa que o proprietário agora deve o valor dos impostos ao investidor, e não mais ao condado. Além disso, o condado não tem mais interesse financeiro direto na cobrança dessa dívida, pois seu objetivo principal — a arrecadação de impostos — já foi atingido.

O que o investidor de Tax Lien está comprando de fato

Ao adquirir um Tax Lien, o investidor não está comprando o imóvel, mas sim o direito de receber o pagamento dos impostos atrasados acrescidos de juros. Essencialmente, o investidor se torna o “credor” da dívida do proprietário inadimplente.

Esse investimento funciona como um título de dívida, onde o investidor recebe juros e multas até que o proprietário quite o valor devido. O percentual de retorno varia de acordo com o estado e as regras locais, mas, em muitos casos, as taxas de juros podem ser bastante atraentes. Se o proprietário não pagar a dívida dentro do prazo de resgate (Redemption Period), o investidor pode, em alguns casos, solicitar a posse do imóvel.

Efeitos do Tax Lien em uma propriedade

A existência de um Tax Lien pode ter consequências significativas para uma propriedade. Primeiro, o imóvel fica “marcado” com uma dívida pública, o que impede o proprietário de vendê-lo ou refinanciá-lo sem antes quitar o valor devido. Esse ônus financeiro é registrado no cartório de registros de imóveis, tornando-o visível a qualquer pessoa interessada na propriedade.

Outro impacto é a possibilidade de o imóvel ser levado a leilão, caso o proprietário não pague o imposto dentro do prazo estipulado. Esse leilão permite que o investidor de Tax Lien possa reivindicar a posse do imóvel, embora isso dependa das regras locais e do tipo de Lien adquirido. Para o proprietário, o principal efeito é a pressão para quitar a dívida o quanto antes, a fim de evitar a perda de seu bem.

Direitos de um proprietário inadimplente

Embora o proprietário esteja em dívida com o condado (ou com o investidor, no caso do Tax Lien), ele ainda possui alguns direitos importantes. O principal direito é o chamado direito de resgate (Redemption Right), que permite ao proprietário recuperar o controle total da propriedade ao pagar a dívida antes do vencimento do prazo de resgate.

O prazo de resgate pode variar de acordo com as regras do estado, podendo ir de alguns meses a alguns anos. Nesse período, o proprietário tem o direito de quitar o valor devido, que inclui o valor do imposto original, as multas e os juros que o investidor tem direito a receber. Se o proprietário conseguir quitar a dívida, o Lien é extinto e o investidor não tem mais qualquer direito sobre o imóvel.

Responsabilidades do comprador do Lien

Ao comprar um Tax Lien, o investidor assume algumas responsabilidades importantes. A principal responsabilidade é acompanhar o prazo de resgate do proprietário. Se o proprietário não pagar a dívida dentro do prazo, o investidor pode optar por tomar posse do imóvel. No entanto, isso exige o cumprimento de uma série de procedimentos legais, como notificações e processos judiciais, dependendo das regras do estado.

Além disso, o investidor precisa manter registros detalhados sobre o seu investimento, especialmente para fins fiscais. Dependendo da região, o investidor pode ter a responsabilidade de pagar certas taxas associadas ao processo de aquisição do imóvel. Por fim, caso o investidor opte por tomar posse do imóvel, ele também se torna responsável pelos custos de manutenção e quaisquer dívidas adicionais que possam existir, como hipotecas secundárias.

O que acontece quando o Redemption Period expira?

O Redemption Period é o prazo concedido ao proprietário para quitar a dívida e recuperar o controle total de sua propriedade. Se esse prazo expirar e o proprietário não tiver pago os impostos devidos, o investidor de Tax Lien pode iniciar o processo para tomar posse do imóvel.

A forma como isso acontece depende do estado e de suas regras locais. Em algumas jurisdições, o investidor precisa entrar com uma ação judicial para solicitar a transferência de posse. Em outras, o processo pode ser automático. Quando o imóvel é transferido para o investidor, ele se torna o proprietário legal do bem, tendo o direito de vendê-lo, alugá-lo ou usá-lo como desejar.

Esse processo de aquisição de imóveis por meio de Tax Liens pode ser extremamente lucrativo, pois o investidor tem a chance de obter a propriedade por um valor muito abaixo do mercado. No entanto, é fundamental conhecer as regras específicas de cada estado para evitar surpresas indesejadas.

Por que o condado coloca um lien contra a propriedade?

O condado coloca um lien contra uma propriedade quando o proprietário não paga os impostos devidos. Esses impostos, conhecidos como Property Taxes, são fundamentais para financiar serviços essenciais, como escolas, polícia, bombeiros e infraestrutura pública. Quando o proprietário deixa de pagar esses impostos, o governo local precisa garantir a arrecadação desses valores de alguma forma.

Para proteger seu direito de receber o pagamento, o condado registra um Tax Lien contra a propriedade. Esse registro é uma forma de oficializar a dívida, que passa a ser pública e visível para qualquer parte interessada na propriedade. O Lien impede o proprietário de vender, refinanciar ou transferir o imóvel sem antes quitar a dívida. Caso o proprietário não pague o valor devido no prazo estipulado, o condado pode leiloar o Lien para investidores, garantindo assim o pagamento dos impostos atrasados.

O que é Tax Deed?

O Tax Deed é um tipo de leilão no qual o investidor adquire a posse total da propriedade. Diferente do Tax Lien, onde o investidor compra o direito de cobrar uma dívida, no Tax Deed o investidor compra o próprio imóvel. Isso acontece quando o proprietário não quita seus impostos atrasados e o prazo de resgate (Redemption Period) expira.

No leilão de Tax Deed, o imóvel é oferecido ao maior lance, e o ganhador obtém a posse imediata da propriedade. Nesse caso, o condado não está mais focado em cobrar a dívida do proprietário, mas em vender a propriedade para recuperar o valor dos impostos atrasados. Assim, o investidor que participa do leilão de Tax Deed se torna o novo proprietário legal do imóvel, com direito a posse total e uso do bem.

O que o investidor ganha após o Tax Deed?

Após vencer um leilão de Tax Deed, o investidor ganha a propriedade total do imóvel. Isso significa que ele se torna o proprietário legal e pode usar, vender, alugar ou reformar o imóvel de acordo com seus objetivos financeiros.

Além de se tornar dono do imóvel, o investidor tem o potencial de obter retornos financeiros significativos. Como os imóveis em leilões de Tax Deed geralmente são vendidos por valores abaixo do preço de mercado, o investidor pode lucrar revendendo o bem por um valor superior. No entanto, há riscos envolvidos, especialmente se o imóvel tiver dívidas pendentes ou problemas estruturais que precisem de reparos.

Em alguns casos, o investidor recebe o Deed (título de propriedade) imediatamente após o leilão. Em outros, pode haver um curto período de espera para a formalização da transferência do título. Por isso, é importante conhecer as regras locais de cada condado antes de participar de um leilão.

Os imóveis no Tax Deed são barganhas?

Os imóveis adquiridos em leilões de Tax Deed podem, sim, ser considerados verdadeiras barganhas. Isso ocorre porque o condado geralmente está mais interessado em recuperar o valor dos impostos atrasados do que em vender o imóvel pelo preço de mercado. Isso cria uma oportunidade para os investidores adquirirem propriedades por preços muito abaixo do valor de mercado.

No entanto, nem todos os imóveis de Tax Deed são bons negócios. Algumas propriedades podem ter problemas ocultos, como hipotecas não resolvidas, restrições legais, ocupantes irregulares ou necessidades de reparos extensivos. Por esse motivo, muitos investidores experientes realizam uma due diligence antes de participar do leilão, para garantir que o imóvel seja de fato uma barganha e não um problema disfarçado.

Due Diligence para diferenciar as boas propriedades das ruins

Fazer uma due diligence adequada antes de participar de um leilão de Tax Deed é essencial para evitar surpresas negativas. A due diligence consiste em investigar e verificar todos os aspectos legais, financeiros e físicos de uma propriedade antes de fazer o lance. Aqui estão os principais passos para garantir uma boa análise:

1. Verificação do título: Verifique se o imóvel possui dívidas pendentes, como hipotecas, taxas condominiais ou outros ônus financeiros que possam ser transferidos para o novo proprietário.
2. Inspeção física: Se possível, visite a propriedade pessoalmente ou contrate um profissional para verificar o estado do imóvel. Isso ajuda a identificar possíveis problemas estruturais ou a presença de ocupantes irregulares.
3. Pesquisa de valor de mercado: Compare o preço de mercado de imóveis semelhantes na região para garantir que o valor do leilão seja, de fato, uma barganha.
4. Revisão das regras do leilão: Cada condado tem regras diferentes para a transferência de posse e possíveis ônus associados. Certifique-se de entender as regras antes de fazer uma oferta.
5. Consulta de ocupantes: Algumas propriedades de Tax Deed podem estar ocupadas por inquilinos ou pelo proprietário anterior. Certifique-se de entender as leis locais sobre o despejo antes de comprar.
6. Análise de custos adicionais: Considere custos extras, como taxas de leilão, reparos, impostos atrasados e possíveis custos legais para desocupar a propriedade.

Uma due diligence completa ajuda o investidor a identificar as boas propriedades e evitar aquelas que podem se transformar em problemas financeiros. Não fazer essa análise pode levar a prejuízos significativos.

Métodos de lance

Os leilões de Tax Lien e Tax Deed utilizam diferentes métodos de lance que variam de acordo com o condado e as leis locais. Cada método oferece ao investidor uma abordagem distinta para competir por esses ativos. A seguir, apresentamos os principais métodos de lance utilizados nos leilões de Tax Lien e Tax Deed.

Método de Lance Tax Lien – Round Robin

O método Round Robin é uma forma de organizar os lances de forma justa e ordenada. Nesse sistema, todos os participantes do leilão têm a chance de comprar Tax Liens em uma ordem sequencial pré-estabelecida. Isso significa que os investidores não precisam competir por cada Lien com lances sucessivos.

O funcionamento é simples: o leiloeiro atribui um número a cada participante e, em seguida, oferece os Liens em sequência. Cada participante, na sua vez, pode decidir se deseja comprar o Lien ou passar a vez para o próximo. Se o participante decidir comprar, ele paga o valor fixado e o Lien é transferido para ele. Caso decida passar, a próxima pessoa na ordem tem a oportunidade de comprar.

Esse método é amplamente utilizado em condados onde há uma alta demanda por Tax Liens e tem o objetivo de garantir uma distribuição mais justa entre os participantes.

Método de Lance Tax Lien – Venda por Loteria (Lottery Sales)

O método de Lottery Sales é uma abordagem baseada no conceito de sorteio. Nesse sistema, todos os investidores interessados se inscrevem para participar do leilão e, posteriormente, os Liens são sorteados aleatoriamente entre os participantes.

Cada condado pode ter regras diferentes para a loteria. Em alguns locais, todos os participantes têm uma chance igual de ganhar, enquanto em outros, os participantes podem ter múltiplas entradas no sorteio (normalmente através de taxas de inscrição adicionais). Uma vez que o nome do participante é sorteado, ele tem o direito de adquirir o Lien correspondente.

Esse método é considerado mais democrático, pois elimina a vantagem de grandes investidores que poderiam vencer os lances em leilões tradicionais. No entanto, ele também é menos previsível, já que o sucesso do investidor depende exclusivamente da sorte.

Método de Lance Bid Down the Interest Rate – Lance de Menor Juros

O método de Lance de Menor Juros (Bid Down the Interest Rate) é um dos mais utilizados nos leilões de Tax Lien. Nesse sistema, os investidores competem para oferecer a menor taxa de juros que aceitarão receber pelo retorno de seus investimentos.

Quando o condado leiloa um Lien, ele geralmente estabelece uma taxa de juros máxima que o proprietário inadimplente terá que pagar. No entanto, os investidores podem oferecer taxas mais baixas, e aquele que aceitar a menor taxa vence o leilão. Por exemplo, se o condado define uma taxa máxima de 18% ao ano, o leilão pode começar com lances de 18%, 17%, 16% e assim por diante. O investidor que aceitar a menor taxa será o vencedor.

Esse método é vantajoso para o condado, pois garante que o proprietário inadimplente pague a menor taxa de juros possível. No entanto, para o investidor, pode ser menos atraente, já que menores taxas de juros significam menor retorno financeiro. Por isso, os investidores precisam calcular bem o risco antes de participar de um leilão nesse formato.

Método de Lance Regressivo de Porcentagem de Propriedade

No Método de Lance Regressivo de Porcentagem de Propriedade, o leilão permite que os participantes ofereçam uma parte da propriedade como parte do lance. Em vez de competir com lances financeiros, os investidores competem por meio da porcentagem de posse que estão dispostos a aceitar.

Por exemplo, suponha que o leilão comece com a posse total (100%) da propriedade em questão. Os investidores podem oferecer lances que indicam o percentual de posse que estão dispostos a aceitar. Um investidor pode, por exemplo, aceitar possuir apenas 80% da propriedade, enquanto outro pode oferecer 70%. O investidor que aceitar a menor porcentagem de posse vence o leilão.

Ao final do processo, o investidor que ganhou o leilão terá uma participação proporcional na propriedade. Esse método é menos comum, mas pode ser encontrado em algumas jurisdições específicas nos Estados Unidos. Os investidores que participam precisam estar cientes de que, ao aceitar uma porcentagem menor de posse, eles podem acabar com sócios no imóvel ou, em casos extremos, precisar dividir a posse com o proprietário original.

Método de Lance Premium – Prêmio Perdido

O Método de Lance Premium (Premium Bid Auction) é amplamente utilizado nos leilões de Tax Lien e Tax Deed. Nesse modelo, além de pagar o valor dos impostos atrasados, o investidor deve pagar um valor adicional, conhecido como prêmio perdido.

No leilão, os investidores competem pelo direito de adquirir o Lien ou o Deed oferecendo valores adicionais ao valor base da dívida. Esse valor extra (o prêmio) não é reembolsado ao investidor, mesmo que o proprietário pague o imposto posteriormente. Basicamente, o prêmio perdido é uma taxa que o investidor precisa pagar para garantir o direito de adquirir o Lien ou Deed.

Por exemplo, suponha que um imóvel esteja sendo leiloado por US$ 5.000 de impostos atrasados. Se o leilão for no formato de Prêmio Perdido, o investidor pode fazer um lance de US$ 6.000. Esse valor de US$ 1.000 (diferença entre o lance e o valor da dívida) é considerado o prêmio. O investidor não receberá esse valor de volta, mesmo que o proprietário quite a dívida. Isso cria um risco adicional para o investidor, mas também pode aumentar suas chances de ganhar o leilão.

Método de Lance Premium – Prêmio Sem Juros

No Método de Lance Premium – Prêmio Sem Juros, o investidor paga um valor adicional ao condado (prêmio) além do valor da dívida de impostos, mas esse valor extra não gera juros. Isso significa que o investidor só recebe juros sobre o valor correspondente aos impostos devidos, e não sobre o prêmio pago no leilão.

Esse método é comum em leilões de Tax Lien, e o objetivo do condado é maximizar o valor recebido pelo Lien. Vamos a um exemplo prático: se a dívida de impostos for de US$ 5.000 e o investidor oferecer um lance de US$ 6.500, o prêmio será de US$ 1.500. No entanto, os juros que o proprietário terá que pagar ao investidor incidem apenas sobre os US$ 5.000 originais.

Para o investidor, isso pode representar uma desvantagem, já que uma parte significativa do valor investido (o prêmio) não será remunerada. Por isso, é importante calcular bem a relação entre o valor do prêmio e o potencial de retorno antes de fazer um lance nesse formato.

Método de Lance Premium – Bid with Interest on the Premium

No Método de Lance Premium – Bid with Interest on the Premium, o investidor também paga um valor adicional (prêmio) ao condado além do valor dos impostos devidos, mas, neste caso, o prêmio também rende juros. Isso torna esse método mais atraente para os investidores, já que o retorno financeiro potencial é maior.

A lógica é semelhante ao método de prêmio sem juros, mas com a diferença de que, caso o proprietário inadimplente pague a dívida, ele terá que quitar não apenas o valor original dos impostos, mas também os juros sobre o prêmio oferecido no leilão.

Vamos a um exemplo prático: suponha que a dívida de impostos seja de US$ 5.000 e o investidor ofereça um lance de US$ 6.500, gerando um prêmio de US$ 1.500. Se a taxa de juros for de 18% ao ano, o investidor ganhará juros não apenas sobre os US$ 5.000, mas também sobre os US$ 1.500, aumentando significativamente o retorno.

Para o investidor, esse método é muito mais vantajoso do que o Prêmio Sem Juros, pois ele recebe uma remuneração total sobre todo o valor investido. Para o proprietário, no entanto, isso representa um custo maior no momento de resgatar sua propriedade.

Método da Carolina do Sul

O Método da Carolina do Sul é uma forma única e específica de conduzir leilões de Tax Lien. Nesse método, o lance inicial começa no valor total da dívida de impostos e os investidores fazem lances para determinar a menor porcentagem de posse da propriedade que estão dispostos a aceitar.

O condado inicia o leilão oferecendo 100% de posse sobre a propriedade. Os investidores competem reduzindo a porcentagem de posse que desejam obter. Por exemplo, um investidor pode aceitar uma participação de 90%, enquanto outro pode se oferecer para aceitar 80%. Quem aceitar a menor porcentagem de posse vence o leilão.

Aqui está um exemplo prático: imagine que a dívida de impostos de uma propriedade seja de US$ 10.000. Se um investidor oferecer 90% de posse, ele terá o direito de reivindicar 90% do valor da propriedade, enquanto o proprietário original manterá 10% da posse. Se outro investidor fizer um lance de 80%, ele se torna o vencedor do leilão.

Esse método é bastante incomum e exige um nível de análise mais sofisticado por parte do investidor, já que ele pode acabar com um imóvel “compartilhado” com o proprietário original ou com outros credores.

Método Bulk Sale

O Método Bulk Sale ocorre quando o condado decide vender vários Tax Liens ou Tax Deeds em um único lote, em vez de leiloá-los individualmente. Esse formato é usado principalmente quando há um grande número de imóveis com dívidas fiscais acumuladas, e o condado quer reduzir a burocracia e a demora associada ao processo de leilão.

No método Bulk Sale, os investidores não podem escolher os Liens ou Deeds individualmente. Eles compram o lote inteiro, que pode incluir propriedades de alto valor e outras de menor valor ou até mesmo com problemas estruturais. Para o investidor, isso representa uma oportunidade e um risco, pois, enquanto algumas propriedades podem ter um retorno significativo, outras podem exigir custos adicionais de reforma ou desocupação.

Imagine que o condado tenha 100 propriedades com dívidas de impostos e decida leiloar todas de uma vez em um único lote. O investidor que fizer o maior lance para o lote inteiro vence e recebe todos os Tax Liens ou Tax Deeds incluídos. Isso significa que o investidor terá que administrar todos os imóveis, o que pode gerar altos custos de manutenção, despejos e litígios.

Esse método é mais comum em condados que têm um grande volume de propriedades inadimplentes e querem acelerar o processo de recuperação de receita. Para os investidores, pode ser uma chance de adquirir múltiplas propriedades de uma só vez, mas é essencial fazer uma análise prévia (due diligence) para evitar a compra de ativos problemáticos.

Juros, Multas e o que você realmente ganha

Ao investir em Tax Liens e Tax Deeds, é importante entender como os retornos financeiros são calculados. No caso dos Tax Liens, o retorno é obtido por meio de juros e multas pagos pelo proprietário inadimplente. No caso dos Tax Deeds, o investidor pode lucrar revendendo o imóvel adquirido por um valor superior ao preço de compra no leilão.

Tax Liens

• Juros: O investidor recebe uma taxa de juros sobre o valor dos impostos atrasados. Essa taxa é definida pelo condado e pode variar de 8% a 36% ao ano, dependendo do estado.
• Multas: Além dos juros, algumas jurisdições cobram multas adicionais, que também são repassadas ao investidor.
• O que você realmente ganha? O retorno do investimento no Tax Lien vem dos juros e multas pagos pelo proprietário. Caso o proprietário não pague, o investidor pode ter o direito de reivindicar a posse do imóvel, o que pode ser uma oportunidade lucrativa.

Tax Deeds

• Lucro na revenda: Ao adquirir um imóvel em um leilão de Tax Deed, o investidor se torna o proprietário. Ele pode reformar e revender o imóvel por um valor mais alto, obtendo lucro.
• O que você realmente ganha? Aqui, o ganho vem da valorização do imóvel e da diferença entre o preço de compra e o preço de venda. O potencial de lucro pode ser alto, mas também pode envolver custos extras, como reparos e despesas legais.

Como avaliar a rentabilidade e risco dos Liens e Deeds

Para avaliar a rentabilidade e o risco de investir em Tax Liens e Tax Deeds, é essencial considerar alguns fatores fundamentais. Embora ambos os tipos de investimento possam gerar lucros elevados, eles também apresentam riscos. Veja os principais aspectos a serem analisados:

1. Rentabilidade

• Taxa de juros: No Tax Lien, verifique a taxa de juros oferecida pelo condado e a probabilidade de o proprietário pagar a dívida. Taxas mais altas significam maior retorno potencial.
• Preço de compra: No Tax Deed, certifique-se de que o preço de compra seja significativamente menor do que o valor de mercado do imóvel.
• Potencial de valorização: Avalie a localização do imóvel e as tendências do mercado imobiliário na região.

2. Riscos

• Falta de pagamento: No Tax Lien, se o proprietário não pagar, você poderá reivindicar a posse do imóvel, mas o processo pode ser caro e demorado.
• Condição do imóvel: No Tax Deed, o imóvel pode estar em condições ruins, o que exige gastos adicionais com reparos.
• Títulos e ônus: Verifique se o imóvel tem outras dívidas associadas, como hipotecas ou taxas de condomínio.

3. Dicas para minimizar riscos

• Faça due diligence antes de participar de leilões.
• Priorize imóveis em boas localizações.
• Entenda as regras do condado e as taxas de juros aplicadas.

Quais as melhores formas de encontrar leilões nos EUA?

Existem diversas formas de encontrar leilões de Tax Liens e Tax Deeds nos Estados Unidos. Algumas opções exigem mais proatividade e conhecimento técnico, enquanto outras oferecem maior praticidade. Aqui estão as melhores formas de localizar leilões:

1. Sites de leilões online

Plataformas especializadas permitem participar de leilões online de qualquer lugar do mundo. Alguns dos principais sites incluem:

• Bid4Assets: Plataforma de leilões de Tax Deeds e Tax Liens.
• RealAuction: Utilizada por diversos condados nos EUA.
• GovEase: Site de leilões online de Tax Deeds.
• Auction.com: Oferece uma variedade de leilões de propriedades, incluindo Deeds.

2. Sites de condados e governos locais

Os sites dos governos de condados locais frequentemente listam as datas e informações sobre leilões. Muitas vezes, o próprio condado conduz os leilões por meio de sua plataforma online ou presencialmente.

3. Consultar listas de propriedades disponíveis

Muitos condados publicam listas de propriedades com impostos atrasados antes dos leilões. Essas listas podem ser obtidas no cartório de registro de imóveis ou diretamente com o condado.

4. Contratar serviços de notificação de leilões

Algumas empresas oferecem serviços de assinatura que notificam os usuários sobre leilões futuros. Esses serviços podem poupar tempo e garantir que você nunca perca uma boa oportunidade.

5. Grupos e comunidades de investidores

Participar de grupos e comunidades de investidores em Tax Liens e Tax Deeds permite acessar informações privilegiadas e dicas de oportunidades de leilão. Muitas dessas comunidades estão ativas em plataformas como Facebook e Reddit.

Quais erros que todo iniciante faz e você deveria evitar

Investir em Tax Liens e Tax Deeds pode ser muito lucrativo, mas muitos iniciantes cometem erros que podem resultar em grandes prejuízos. Aqui estão os principais erros a evitar:

1. Não fazer due diligence

Muitos iniciantes se empolgam com a possibilidade de lucro e compram Liens ou Deeds sem fazer uma análise prévia da propriedade. Isso pode resultar na compra de imóveis danificados, ocupados por inquilinos irregulares ou com dívidas ocultas.

2. Ignorar os custos adicionais

Além do preço do leilão, o investidor deve considerar custos extras, como taxas de leilão, taxas legais, reformas, despejos e impostos futuros.

3. Superestimar o valor do imóvel

Alguns investidores acreditam que conseguiram uma “barganha” porque pagaram um preço baixo, mas, ao tentar revender, percebem que o imóvel vale menos do que imaginavam.

4. Falta de conhecimento das regras locais

Cada estado e condado tem regras distintas para o leilão de Tax Liens e Tax Deeds. Não entender essas regras pode resultar na perda de dinheiro e oportunidades.

5. Não acompanhar o prazo de resgate

Nos investimentos de Tax Lien, o proprietário tem o direito de pagar a dívida e recuperar a posse. Se o investidor não acompanhar os prazos, ele pode perder o controle do processo e a chance de obter o imóvel.

Conclusão

Os leilões de Tax Liens e Tax Deeds oferecem uma forma lucrativa de investir no mercado imobiliário dos Estados Unidos. No entanto, para ter sucesso, é fundamental entender as diferenças entre esses dois tipos de investimento, avaliar a rentabilidade e os riscos e fazer uma due diligence rigorosa.

Os investidores devem estar atentos às oportunidades, usar ferramentas de pesquisa e não subestimar os custos e responsabilidades associadas. Conhecer as regras do condado e do estado onde o leilão ocorre é fundamental para evitar surpresas indesejadas.

Ao dominar os métodos de lance, as técnicas de análise de risco e as melhores formas de encontrar leilões, você estará preparado para aproveitar as oportunidades desse mercado. Comece com pequenos investimentos, busque aprendizado contínuo e, com o tempo, você poderá transformar o investimento em Tax Liens e Tax Deeds em uma fonte consistente de lucros.