Vender imóvel no Brasil morando no exterior é totalmente possível, e milhares de brasileiros nos EUA fazem isso todo ano sem comprar passagem.
O problema é que a venda costuma travar em detalhes que ninguém avisa: uma procuração genérica, um imposto calculado errado ou um dinheiro que não consegue sair do país.
Este texto complementa o nosso conteúdo sobre como comprar um imóvel no Brasil morando nos Estados Unidos. Agora o caminho é o inverso: você tem um apartamento, casa ou terreno no Brasil e quer vender, pagar o que é devido e trazer o valor para os EUA com segurança.
Resposta rápida: venda com procuração pública com poderes específicos para aquele imóvel. Como não residente, o ganho de capital paga de 15% a 22,5%, retido pelo comprador na data da venda. O dinheiro sai por câmbio em instituição autorizada pelo Banco Central.
Dá para vender sem voltar ao Brasil?
Sim. A lei brasileira permite que outra pessoa assine a escritura no seu lugar, desde que ela tenha uma procuração válida. Esse representante, chamado de procurador, pode ser um parente, um amigo de confiança ou um advogado no Brasil.
Na prática, você negocia o preço a distância, aprova o contrato por e-mail ou mensagem e o procurador comparece ao cartório de notas para assinar a escritura de compra e venda. Depois, a escritura é levada ao cartório de registro de imóveis, e só então o comprador passa a ser o dono oficial.
O que costuma dar errado não é a distância, e sim a falta de preparo. Quem organiza documentos, procuração e impostos antes de aceitar uma proposta fecha a venda em semanas. Quem deixa para depois pode perder o comprador.
Procuração para venda de imóvel: por que ela precisa de poderes específicos
Este é o erro número um. O Código Civil diz que atos que vão além da administração comum, como vender, hipotecar ou doar, exigem poderes especiais e expressos. Uma procuração “para cuidar dos meus assuntos no Brasil” não serve para vender um imóvel.
Além disso, como a venda de imóvel exige escritura pública, a procuração também precisa ser pública, ou seja, lavrada por um tabelião ou por um consulado brasileiro. Procuração particular, assinada só com reconhecimento de firma, normalmente é recusada pelo cartório.
O que não pode faltar no texto da procuração
Uma procuração bem feita evita idas e vindas com o cartório. Confira se ela traz, no mínimo, estes pontos:
- dados completos seus e do procurador (nome, CPF, documento, estado civil e endereço);
- a descrição do imóvel, com endereço e número da matrícula no cartório de registro;
- poder expresso para vender, assinar a escritura e o contrato de compra e venda;
- poder para receber o valor, dar quitação e assinar recibos;
- poder para representar você na Receita Federal, na prefeitura e em bancos, quando necessário;
- prazo de validade, se você quiser limitar o uso.
Alguns cartórios só aceitam procuração que cite o imóvel específico. Por isso, antes de fazer o documento, peça ao cartório de notas onde a escritura será assinada que confirme o modelo que ele aceita. Esse cuidado simples evita refazer tudo.
Você também pode definir um preço mínimo ou uma margem de negociação. Isso protege você caso o procurador receba uma proposta muito abaixo do esperado e decida aceitar sem consultar.
Três formas de fazer a procuração morando nos EUA
A primeira é no consulado brasileiro da sua região. O consulado lavra procuração pública com o mesmo valor de uma feita em cartório no Brasil, já em português, sem precisar de apostila. Veja o passo a passo em procuração pública nos EUA.
A segunda é com um notary public americano. Nesse caso, o documento costuma precisar de apostila de Haia e, se estiver em inglês, de tradução juramentada no Brasil. A aceitação varia de cartório para cartório, então confirme antes.
A terceira é a procuração eletrônica pela plataforma e-Notariado, assinada por videoconferência com um tabelião brasileiro. Ela exige certificado digital notarizado e costuma ser a opção mais rápida para quem tem tudo em ordem.
Se você é casado, o cônjuge também assina
Na maior parte dos regimes de casamento, a venda de imóvel exige a autorização do marido ou da esposa, mesmo que o bem esteja só no seu nome. A exceção principal é o regime de separação absoluta de bens. Na dúvida, faça a procuração assinada pelos dois.
Se o casamento foi feito nos EUA, ele precisa estar registrado no Brasil para que o cartório reconheça seu estado civil. Sem isso, a escritura pode travar logo na conferência dos documentos.
Documentos que o comprador e o cartório vão pedir
Um comprador cuidadoso, e principalmente o banco dele, quando há financiamento, pede um pacote de certidões antes de assinar. Juntar isso de longe leva tempo, então comece cedo. Os itens mais comuns são:
- matrícula atualizada do imóvel, com certidão de ônus reais;
- certidão negativa de débitos de IPTU e, se for apartamento, declaração de quitação do condomínio;
- seus documentos pessoais, CPF regular e certidão de casamento ou nascimento atualizada;
- certidões negativas de débitos federais e de ações na Justiça, conforme exigência do cartório;
- a procuração pública e os documentos do procurador.
O CPF precisa estar regular. Se ele estiver suspenso ou pendente de regularização, o cartório não lavra a escritura e você não consegue gerar o imposto no sistema da Receita. Resolva isso antes de anunciar o imóvel.
Se o imóvel foi herdado e o inventário ainda não terminou, a venda direta não é possível. Primeiro é preciso concluir o processo e registrar a partilha. Veja como fazer isso de longe em inventário morando no exterior.
Ganho de capital para não residente: quanto você paga
O ganho de capital é o lucro da venda: o valor recebido menos o custo de aquisição. Reformas e benfeitorias podem ser somadas ao custo, desde que você tenha notas fiscais e recibos e que elas tenham sido declaradas quando você ainda declarava Imposto de Renda no Brasil.
Para quem é não residente fiscal, o imposto segue alíquotas progressivas definidas em lei. A tabela vale por faixa de lucro, ou seja, cada parcela do ganho paga a sua alíquota:
| Parcela do ganho de capital | Alíquota |
|---|---|
| Até R$ 5 milhões | 15% |
| De R$ 5 milhões a R$ 10 milhões | 17,5% |
| De R$ 10 milhões a R$ 30 milhões | 20% |
| Acima de R$ 30 milhões | 22,5% |
Para a maioria dos brasileiros nos EUA, vale a primeira linha. Exemplo: um apartamento comprado por R$ 300 mil e vendido por R$ 500 mil gera R$ 200 mil de ganho e R$ 30 mil de imposto. Os EUA não entram na lista de paraísos fiscais, que pagam alíquota maior.
As isenções de quem mora no Brasil não valem para você
Quem mora no Brasil tem algumas isenções, como a do imóvel único vendido até determinado valor e a de quem usa o dinheiro para comprar outro imóvel residencial em 180 dias. Pelo entendimento da Receita Federal, essas regras não se aplicam a não residentes.
Os fatores de redução por tempo de posse também não entram no cálculo do programa oficial quando o vendedor se identifica como não residente. Há quem discuta isso, mas é um tema técnico. Antes de assumir qualquer desconto, converse com um contador.
Quem retém o imposto e quando
Aqui está uma diferença grande. Pela lei, quando o vendedor mora fora, quem fica responsável por reter e pagar o imposto é o comprador residente no Brasil. Se o comprador também morar no exterior, a responsabilidade passa para o procurador dele.
Na prática, o comprador desconta o imposto do valor e paga a guia DARF em nome do vendedor. Para não residente, o pagamento em regra é feito no ato da venda, e não até o fim do mês seguinte, como acontece com quem mora no Brasil. Confirme com seu contador o prazo e o código da guia vigentes.
Atenção: se o comprador não retiver, a dívida continua sendo sua. O atraso gera multa de mora de 0,33% ao dia, limitada a 20%, mais juros pela Selic. Por isso, deixe escrito no contrato quem calcula e quem paga a guia, e guarde o comprovante.
O cálculo é feito no programa GCAP
A Receita Federal disponibiliza o programa GCAP, que calcula o ganho e gera a guia de pagamento. O não residente também pode usar o programa, informando essa condição. É ali que entram o valor de compra, benfeitorias, valor de venda e a data da operação.
O valor declarado na escritura precisa ser o valor real. Declarar menos para pagar menos imposto parece vantajoso, mas cria problema com a Receita e também na hora de mandar o dinheiro para fora, porque o banco confere a origem do valor.
Você é residente ou não residente para a Receita?
Tudo o que vimos acima vale para quem já é não residente fiscal no Brasil. E aqui mora uma armadilha: muita gente vive há anos nos EUA, mas nunca comunicou a saída à Receita. Para o Fisco, essa pessoa continua sendo residente.
Quem continua residente segue as regras de quem mora no Brasil: declara Imposto de Renda todo ano, calcula o ganho pelo GCAP e paga até o último dia útil do mês seguinte à venda. Em compensação, pode ter acesso a isenções e fatores de redução.
O caminho para virar não residente é a Comunicação de Saída Definitiva e, depois, a Declaração de Saída Definitiva do País. Entenda as regras e prazos em declaração de saída definitiva do país. Defina sua situação antes de vender, porque ela muda o cálculo inteiro.
E nos EUA, você também paga imposto?
Se você é cidadão americano, tem green card ou é residente fiscal nos EUA, a regra americana é tributar a renda do mundo inteiro. Isso inclui o lucro da venda de um imóvel no Brasil, que precisa ser informado na sua declaração federal.
Não existe tratado entre Brasil e EUA para evitar a bitributação do Imposto de Renda. Mesmo assim, o IRS permite usar o imposto pago no Brasil como crédito, o chamado foreign tax credit, normalmente pelo Form 1116. Guarde a DARF paga e a escritura como prova.
Se o imóvel foi sua residência principal em pelo menos dois dos cinco anos antes da venda, pode haver exclusão de parte do lucro nos EUA.
Já o dinheiro parado em conta no Brasil pode exigir o FBAR quando a soma das contas no exterior passa de US$ 10 mil. Mais detalhes em armadilhas do imposto de renda no exterior.
Remessa da venda do imóvel: como trazer o dinheiro para os EUA
Depois da venda, o valor costuma cair numa conta bancária no Brasil em seu nome. A partir daí, a remessa para os EUA é feita por uma operação de câmbio em banco, corretora ou instituição de pagamento autorizada pelo Banco Central.
Desde o fim de 2022 está em vigor o novo marco legal do câmbio, que simplificou as remessas. Ainda assim, a instituição vai pedir a origem do dinheiro. Tenha em mãos a escritura registrada, o comprovante do imposto pago e o extrato com o crédito da venda.
Custos que diminuem o valor que chega
Três coisas pesam no valor final: a cotação do dólar no dia, a tarifa da instituição e o IOF sobre câmbio. As alíquotas de IOF mudaram nos últimos anos, então consulte o valor atualizado antes de fechar a operação.
Em valores altos, meio ponto de diferença na cotação pode representar centenas ou milhares de dólares. Vale comparar pelo menos três opções no mesmo dia e perguntar se há limite por operação, já que algumas plataformas exigem dividir grandes quantias.
Se você já conhece as plataformas usadas para mandar dinheiro dos EUA para o Brasil, muitas delas também fazem o caminho inverso. Veja como elas funcionam em enviar dinheiro entre EUA e Brasil.
Cuidado com o pagamento sem garantia
O Brasil não tem um sistema de escrow como o dos EUA, em que um terceiro segura o dinheiro até a transferência do imóvel. Por isso, a ordem dos passos importa: assinatura da escritura, confirmação do pagamento e registro no cartório.
Nunca autorize o procurador a entregar chaves ou assinar a escritura antes de o dinheiro estar confirmado na conta. Se houver sinal ou parcelas, deixe isso claro num contrato particular de compromisso de compra e venda, revisado por um advogado.
Passo a passo resumido da venda a distância
Para visualizar o processo inteiro, siga esta ordem. Ela reduz o risco de a venda parar no meio do caminho:
- confirme sua situação fiscal (residente ou não residente) e regularize o CPF;
- peça a matrícula atualizada e as certidões do imóvel;
- faça a procuração pública com poderes específicos de venda;
- anuncie o imóvel e negocie a proposta;
- assine o compromisso de compra e venda, com a regra do imposto definida;
- o procurador assina a escritura e o comprador retém e paga o ganho de capital;
- a escritura é registrada no cartório de registro de imóveis;
- você faz a remessa do valor e informa a venda na declaração dos EUA.
Por que contratar um contador antes de vender
O imposto sobre a venda envolve regras de dois países, cálculo de custo, data de pagamento e o risco de reter errado. Um contador que atende brasileiros no exterior confere sua residência fiscal, faz o GCAP e orienta o comprador sobre a guia.
Nos EUA, um preparador de impostos que conhece o crédito de imposto estrangeiro evita pagar duas vezes sobre o mesmo lucro. O custo desses profissionais costuma ser pequeno perto do valor do imóvel, e evita multas que podem chegar a 20% do imposto.
Seu próximo passo: a procuração sem sair dos EUA
A procuração é o documento que destrava toda a venda. Se ela sair errada, o cartório recusa, o comprador desiste e você perde tempo. A Despachante 55 ajuda brasileiros nos EUA a preparar a procuração certa para vender imóvel, com os poderes específicos que o cartório exige.
Fale com a equipe da Despachante 55 pelo nosso atendimento e resolva a parte documental da venda sem precisar voltar ao Brasil. Nós cuidamos do processo para você focar na negociação.
Perguntas frequentes sobre vender imóvel no Brasil morando no exterior
Posso vender meu imóvel no Brasil sem ir até lá?
Sim. Basta uma procuração pública com poderes específicos para vender o imóvel. O procurador assina a escritura no cartório em seu nome.
Procuração feita no consulado vale para vender imóvel?
Vale. A procuração lavrada pelo consulado brasileiro é pública e tem a mesma validade de uma feita em cartório no Brasil, sem apostila. Confirme com o cartório o modelo aceito.
Qual é o imposto de ganho de capital para não residente?
A alíquota é de 15% sobre o lucro de até R$ 5 milhões, subindo por faixas até 22,5%. As isenções de quem mora no Brasil, em regra, não se aplicam.
Quem paga o imposto quando o vendedor mora nos EUA?
O comprador residente no Brasil retém e paga a DARF. Se o comprador também morar fora, o procurador dele assume. Se ninguém pagar, a dívida continua sendo do vendedor.
Preciso declarar a venda nos EUA?
Se você é residente fiscal, cidadão ou tem green card, sim. O imposto pago no Brasil pode virar crédito no IRS, normalmente pelo Form 1116.
Como trago o dinheiro da venda para os EUA?
Por uma operação de câmbio em banco ou instituição autorizada pelo Banco Central, comprovando a origem com a escritura e a guia do imposto paga.
