Descobrir que sua escritura pública já registrada contém erros pode gerar preocupação e incerteza, especialmente para brasileiros que residem nos Estados Unidos e precisam resolver pendências documentais à distância. A boa notícia é que existe um procedimento específico para corrigir essas falhas, garantindo que seus documentos reflitam fielmente a realidade dos fatos e protejam seus direitos sobre o imóvel. Neste guia completo, você vai entender o que é a retificação de escritura, quando ela é necessária, como funciona o processo e quais são seus direitos caso o erro tenha sido causado pelo cartório.
O Que é Retificação de Escritura Já Registrada
A retificação de escritura já registrada é o procedimento legal que permite corrigir erros, omissões ou inconsistências em documentos públicos que foram lavrados em cartório de notas e posteriormente registrados no cartório de registro de imóveis. Diferente de outros tipos de correção documental, a retificação de escritura envolve tanto o aspecto notarial quanto o registral, exigindo atenção especial aos procedimentos estabelecidos pela legislação brasileira.
Quando você lavra uma escritura pública de compra e venda, doação ou outro negócio jurídico envolvendo imóveis, esse documento passa por duas etapas distintas. Primeiro, ele é elaborado e assinado no cartório de notas, onde o tabelião formaliza a vontade das partes. Depois, essa escritura é levada ao cartório de registro de imóveis para que o ato produza efeitos perante terceiros e garanta a publicidade necessária à segurança jurídica. Se houver erro em qualquer dessas fases, o procedimento de correção será diferente.
É fundamental distinguir onde está o erro para saber qual caminho seguir. Se o erro ocorreu no momento da lavratura da escritura no cartório de notas, será necessário fazer uma nova escritura chamada de “escritura de retificação e ratificação” ou “rerratificação”. Por outro lado, se o erro aconteceu apenas no momento do registro no cartório de imóveis, o procedimento de retificação segue as regras da Lei de Registros Públicos e pode ser mais simples.
Tipos de Erros que Podem Ser Retificados
Os erros passíveis de retificação em escrituras já registradas variam desde simples falhas de digitação até questões mais complexas que envolvem declarações de vontade das partes. Compreender a natureza do erro é essencial para determinar o procedimento adequado de correção e evitar burocracias desnecessárias.
Os erros materiais são os mais simples de corrigir e incluem falhas evidentes de digitação, como nomes escritos incorretamente, números de documentos trocados ou valores grafados de forma equivocada. Por exemplo, se o RG de uma das partes foi digitado como 12.345.678 quando na verdade é 12.345.687, trata-se de erro material evidente que pode ser corrigido mediante apresentação do documento original ao cartório. Esses erros não alteram a vontade das partes nem modificam a essência do negócio jurídico celebrado.
Erros de qualificação das partes também são comuns e dizem respeito a informações pessoais dos envolvidos no negócio. Incluem estado civil registrado incorretamente, profissão equivocada, nacionalidade errada ou endereço desatualizado. Embora pareçam simples, esses erros podem gerar complicações futuras, especialmente quando se trata de identificação precisa dos proprietários do imóvel. A correção geralmente exige apresentação de documentos oficiais que comprovem as informações corretas.
Erros na descrição do imóvel merecem atenção especial por afetarem diretamente o objeto do negócio. Podem incluir área incorreta, confrontações equivocadas, endereço errado ou omissão de características essenciais do imóvel. Quando a escritura descreve o imóvel com área de 300 metros quadrados mas a realidade é 250 metros quadrados, essa discrepância precisa ser corrigida para evitar problemas em transações futuras ou conflitos com vizinhos. Dependendo da complexidade, pode ser necessário apresentar planta atualizada e memorial descritivo elaborado por profissional habilitado.
Existem também erros que envolvem a declaração de vontade das partes, que são mais delicados de corrigir. Ocorrem quando o que foi escrito na escritura não corresponde exatamente ao que as partes queriam declarar. Por exemplo, quando as partes desejavam doar um imóvel com cláusula de inalienabilidade mas essa ressalva não foi incluída no documento. Nesses casos, a retificação exige o comparecimento de todas as partes envolvidas para ratificar a verdadeira intenção do negócio.
Diferença Entre Retificação, Ratificação e Rerratificação
Muitas pessoas confundem os termos retificação, ratificação e rerratificação, mas cada um possui significado específico no universo jurídico. Entender essas diferenças é fundamental para saber exatamente qual procedimento você precisa realizar e evitar confusões ao solicitar serviços nos cartórios.
A retificação consiste em corrigir algo que está errado, emendando informações incorretas ou suprindo omissões no documento original. É o ato de ajustar o que não corresponde à verdade ou à realidade dos fatos. Quando você retifica, está modificando algo que precisa ser consertado, seja um nome grafado incorretamente, um número de documento trocado ou uma informação omitida que deveria constar no instrumento público.
A ratificação, por sua vez, significa confirmar o que está correto, validando informações que foram registradas adequadamente e não necessitam de alteração. Através da ratificação, você declara que determinados dados ou cláusulas do documento original estão perfeitos e devem ser mantidos exatamente como foram lavrados. Raramente se faz uma ratificação isolada, pois geralmente ela vem acompanhada de alguma retificação.
A rerratificação é o termo que une os dois conceitos anteriores em um único ato notarial. Trata-se de uma escritura pública onde você simultaneamente corrige o que está errado e confirma o que está certo no documento original. É o procedimento mais comum quando se precisa fazer correções em escrituras já registradas, especialmente quando o erro não é meramente material mas envolve algum aspecto da declaração de vontade das partes. Na prática dos cartórios, quando você pede para corrigir sua escritura, geralmente será lavrada uma escritura de rerratificação.
Como Funciona o Processo de Retificação Extrajudicial
A retificação extrajudicial é o procedimento administrativo realizado diretamente nos cartórios, sem necessidade de recorrer ao Poder Judiciário. Esse tipo de retificação foi significativamente ampliado pela Lei 10.931 de 2004, que alterou a Lei de Registros Públicos e permitiu que diversos erros fossem corrigidos de forma mais rápida e econômica, desafogando o Judiciário e beneficiando os cidadãos.
Para iniciar uma retificação extrajudicial, você deve identificar primeiramente onde está o erro. Se o erro consta apenas no registro imobiliário mas não no título que deu origem ao registro, o procedimento é feito exclusivamente no cartório de registro de imóveis. Já se o erro está na própria escritura que foi levada ao registro, será necessário primeiro corrigir a escritura no cartório de notas e depois promover a retificação no registro de imóveis.
O interessado precisa comparecer ao cartório competente munido de requerimento solicitando a retificação, documentos que comprovem o erro e documentos que demonstrem qual seria a informação correta. Por exemplo, se houve erro na grafia do seu nome, você deve apresentar seu documento de identidade original. Se o erro é referente ao imóvel, pode ser necessário apresentar escrituras anteriores, certidões da prefeitura, plantas atualizadas ou laudos técnicos elaborados por engenheiros ou arquitetos.
O oficial do cartório analisará a documentação apresentada e verificará se o caso se enquadra nas hipóteses de retificação extrajudicial previstas em lei. Essa análise geralmente leva cerca de 15 dias, podendo ser prorrogada em situações especiais. Se tudo estiver em ordem e o erro for passível de correção administrativa, o cartório promoverá a averbação da retificação, atualizando o registro para refletir as informações corretas. Se houver alguma dúvida ou se o oficial entender que o caso exige maior investigação, ele emitirá uma nota explicativa fundamentando a recusa e orientando sobre as providências necessárias.
Escritura de Rerratificação: Quando é Necessária
A escritura de rerratificação é necessária sempre que houver erro na própria escritura pública que foi lavrada no cartório de notas e posteriormente levada ao registro de imóveis. Como a escritura é o título que origina o registro, qualquer erro nela contido precisa ser sanado mediante nova manifestação de vontade das partes, respeitando as mesmas formalidades da escritura original.
Esse procedimento exige o comparecimento pessoal de todas as partes que participaram da escritura original. Se a escritura de compra e venda foi assinada por vendedor e comprador, ambos precisam comparecer ao cartório de notas para assinar a escritura de rerratificação. Essa exigência se justifica porque a correção pode envolver aspectos da declaração de vontade, e a lei não permite que terceiros alterem o que foi manifestado pelos participantes do negócio jurídico.
Situações práticas que demandam escritura de rerratificação incluem correção de valores declarados incorretamente, alteração de cláusulas contratuais que foram registradas de forma diversa do acordado pelas partes, inclusão de condições ou ressalvas que foram omitidas no documento original, ou correção de descrição do imóvel quando essa descrição integrava a vontade negocial das partes. Por exemplo, se as partes acordaram verbalmente que o imóvel seria vendido com cláusula de impenhorabilidade mas essa cláusula não foi inserida na escritura, será necessária uma rerratificação para incluí-la.
Um ponto importante é que a escritura de rerratificação pode ser lavrada em qualquer cartório de notas, não necessariamente no mesmo cartório onde foi lavrada a escritura original. Embora muitas pessoas prefiram retornar ao cartório original por questão de facilidade no acesso aos documentos arquivados, a lei brasileira garante o princípio da livre escolha do tabelião. Você pode procurar o cartório que for mais conveniente, seja por proximidade do seu endereço atual, seja porque está morando nos Estados Unidos e tem procuração para alguém agir em seu nome em determinado cartório.
Retificação Quando Uma das Partes Faleceu
Uma das situações mais delicadas na retificação de escrituras já registradas ocorre quando uma das partes que participou do ato original faleceu antes que o erro fosse descoberto e corrigido. Como a legislação exige que as mesmas pessoas que manifestaram vontade na escritura original participem da retificação, o falecimento de um dos envolvidos gera um impasse que precisa ser resolvido judicialmente.
Quando o vendedor ou comprador de um imóvel falece antes da rerratificação necessária, não é possível simplesmente substituí-lo por seus herdeiros na escritura corretiva. A lei não permite que os sucessores manifestem vontade retroativa em nome do falecido, pois isso violaria o princípio de que apenas quem participou do negócio pode retificá-lo. Nessas circunstâncias, será necessário pedir autorização judicial para que o inventariante ou outra pessoa designada pelo juízo das sucessões compareça à escritura de rerratificação em nome do espólio.
O procedimento judicial tramitará perante o juízo onde está correndo o inventário do falecido, ou será necessário requerer um alvará judicial específico para esse fim caso ainda não tenha sido aberto inventário. O interessado na retificação deve apresentar ao juiz todos os documentos que comprovam o erro na escritura e demonstrar a necessidade da correção. O juiz, após ouvir todos os herdeiros e verificar que a retificação não prejudicará direitos, autorizará o inventariante a comparecer ao cartório de notas para assinar a escritura de rerratificação em representação do espólio.
Essa situação reforça a importância de verificar imediatamente os documentos após sua lavratura e registro. Muitas pessoas deixam para conferir escrituras somente anos depois, quando surge a necessidade de vender o imóvel ou incluí-lo em inventário, e é aí que descobrem erros que poderiam ter sido corrigidos de forma muito mais simples se as partes originais ainda estivessem vivas. Para brasileiros que moram nos Estados Unidos, recomenda-se solicitar cópias digitais de todos os documentos registrados no Brasil e revisar cuidadosamente cada informação.
Quem Paga pela Retificação: Seus Direitos
Uma dúvida frequente entre as pessoas que precisam retificar escrituras diz respeito ao custo do procedimento. Afinal, se o erro foi causado pelo cartório, por que o cidadão deveria arcar com as despesas da correção? A legislação brasileira protege o consumidor nesses casos, estabelecendo claramente que quando o erro é imputável ao serviço notarial, o tabelião deve arcar com todos os custos da retificação.
O artigo 3º, inciso IV da Lei de Emolumentos estabelece que não devem ser cobradas custas ou emolumentos quando a retificação, renovação ou complementação do ato notarial ocorrer em razão de erro imputável ao serviço. Isso significa que se o tabelião digitou seu nome incorretamente, se omitiu informações que você forneceu, se transcreveu valores errados ou cometeu qualquer outra falha no exercício de sua função, a correção deve ser feita gratuitamente.
Para que essa gratuidade seja garantida, é necessário que a retificação seja feita no mesmo cartório onde o erro foi cometido. Se você optar por fazer a correção em outro cartório, mesmo que o erro seja claramente do tabelião original, terá que pagar os emolumentos normalmente. Isso acontece porque o novo cartório não tem responsabilidade pelo erro alheio e está prestando um serviço novo mediante seu requerimento. Portanto, se o erro foi do cartório e você quer economizar, deve retornar ao cartório original para solicitar a retificação.
Importante destacar que a jurisprudência dos tribunais brasileiros já consolidou o entendimento de que essa gratuidade deve ser respeitada mesmo quando o tabelião que cometeu o erro já se aposentou e foi substituído por outro. O tribunal de justiça de Santa Catarina, por exemplo, já decidiu que o sucessor do delegatário não pode cobrar do usuário pela correção de erro cometido pelo antecessor, pois o serviço notarial responde de forma objetiva pelos danos causados aos usuários.
Retificação de Registro no Cartório de Imóveis
Quando o erro não está na escritura original mas ocorreu apenas no momento do registro no cartório de imóveis, o procedimento de retificação é diferente e geralmente mais simples. A Lei de Registros Públicos prevê diversas hipóteses em que o oficial registrador pode promover correções diretamente, mediante requerimento do interessado e apresentação de documentos comprobatórios.
O artigo 213 da Lei 6.015 de 1973 estabelece um rol de situações em que a retificação pode ser feita administrativamente no cartório de registro de imóveis. Incluem-se aí erros evidentes de transcrição como nomes escritos incorretamente, alteração de denominação de logradouro público que precisa ser atualizada no registro, indicação de rumos e ângulos quando não houver alteração de medidas perimetrais, correções que resultem de mero cálculo matemático a partir das medidas já constantes do registro, e modificação de dados de qualificação pessoal comprovada por documentos oficiais.
Para solicitar a retificação no cartório de registro de imóveis, você deve protocolar requerimento dirigido ao oficial registrador, explicando qual erro precisa ser corrigido e anexando os documentos que comprovam tanto o erro quanto a informação correta. Por exemplo, se a rua onde fica seu imóvel mudou de nome mas o registro ainda consta o nome antigo, você deve apresentar certidão da prefeitura ou decreto municipal que oficializou a mudança de nome do logradouro.
O oficial do cartório tem o prazo de 15 dias para analisar o pedido e decidir se promove a averbação da retificação ou se emite nota de devolução fundamentada explicando por que não pode fazer a correção administrativa. Se a análise for favorável, em mais 15 dias o registro será atualizado com as informações corretas. Vale destacar que em tempos de pandemia esses prazos podem ser estendidos, e atualmente muitos cartórios trabalham com prazos um pouco maiores devido ao acúmulo de serviços.
Retificação Judicial: Quando é Necessária
Nem todos os erros podem ser corrigidos pela via administrativa nos cartórios. Existem situações mais complexas que exigem intervenção do Poder Judiciário para garantir a segurança jurídica e proteger direitos de terceiros potencialmente afetados pela retificação. Nesses casos, será necessário contratar advogado e propor ação judicial específica para obter decisão que autorize a correção do registro.
A retificação judicial é necessária principalmente quando houver divergência entre as partes envolvidas ou quando terceiros se opuserem à correção pretendida. Por exemplo, se você descobrir que as divisas do seu imóvel estão erradas no registro e essa correção implicaria redução da área do vizinho ou alteração de confrontações, não será possível fazer retificação administrativa caso o vizinho não concorde. Nesse caso, o juiz terá que analisar provas, ouvir testemunhas e decidir qual a descrição correta do imóvel.
Outras situações que demandam via judicial incluem retificações que possam causar prejuízo a terceiros de boa-fé, correções que envolvam disputa de propriedade ou posse, casos em que não há consenso entre confrontantes sobre alteração de divisas, e retificações muito complexas que exigem produção de provas periciais e testemunhais que fogem da competência administrativa do cartório. Quando uma das partes faleceu e é necessária autorização para que o espólio participe da retificação, como vimos anteriormente, também será necessária a via judicial.
A ação judicial de retificação tramita perante a vara cível da comarca onde está localizado o imóvel. O processo seguirá o procedimento comum previsto no Código de Processo Civil, permitindo ampla produção de provas e garantindo o contraditório a todos os interessados. Embora seja mais demorado e custoso que o procedimento administrativo, a via judicial é essencial quando há complexidade ou conflito de interesses que impedem a solução extrajudicial.
Documentação Necessária para Retificação
Reunir a documentação adequada é fundamental para o sucesso do pedido de retificação, seja na via administrativa ou judicial. Os documentos variam conforme o tipo de erro e a natureza da retificação pretendida, mas existem alguns que são comuns à maioria dos procedimentos.
Para iniciar qualquer retificação, você precisará da certidão de matrícula atualizada do imóvel, que pode ser obtida no cartório de registro de imóveis mediante pagamento de emolumentos. Esse documento mostra todo o histórico do imóvel e permite identificar precisamente onde está o erro. Também será necessária cópia da escritura pública ou do documento que deu origem ao registro, para que o cartório possa comparar o que foi declarado no título com o que foi efetivamente registrado.
Seus documentos pessoais também devem ser apresentados, incluindo RG, CPF e comprovante de residência atualizado. Se você está nos Estados Unidos e não pode comparecer pessoalmente ao cartório, precisará de procuração pública específica outorgando poderes ao procurador para requerer retificações em seu nome. Essa procuração deve ser feita no consulado brasileiro com jurisdição sobre a região onde você mora.
Quando o erro se refere à descrição do imóvel, pode ser necessário apresentar planta atualizada do terreno ou edificação, elaborada por engenheiro ou arquiteto devidamente registrado no CREA, acompanhada de memorial descritivo e ART (Anotação de Responsabilidade Técnica). Se a retificação envolver alteração de área, confrontações ou divisas, será indispensável também a anuência dos confrontantes, que pode ser formalizada mediante comparecimento pessoal deles ao cartório ou através de termo de concordância com firma reconhecida.
Para comprovar mudanças de logradouro, você deve obter certidão da prefeitura municipal atestando a alteração oficial do nome da rua. Se o erro é em dados pessoais como estado civil ou nacionalidade, apresente certidão de casamento, divórcio ou naturalização conforme o caso. Quanto mais documentos você apresentar comprovando claramente o erro e a informação correta, mais rápida e tranquila será a análise pelo cartório.
Prazos e Custos da Retificação
Os prazos e custos envolvidos na retificação de escritura já registrada variam significativamente conforme o tipo de procedimento necessário e a complexidade do caso. Compreender essas variáveis ajuda a planejar adequadamente o processo e evitar surpresas desagradáveis.
Na via administrativa, quando o pedido de retificação é protocolado no cartório de registro de imóveis, o oficial tem o prazo de 15 dias para analisar a documentação e decidir se promove a averbação ou emite nota de devolução. Estando tudo em ordem e sendo deferido o pedido, o registro é efetivado em mais 15 dias. Portanto, em condições normais, uma retificação administrativa simples pode ser concluída em cerca de 30 dias. Durante períodos excepcionais como a pandemia, esses prazos podem dobrar.
Quanto aos custos na via administrativa, quando o erro é imputável ao cartório, não há cobrança de emolumentos desde que a retificação seja feita no mesmo cartório que cometeu o erro. Se o erro não foi do cartório ou se você optar por fazer a correção em outro cartório, será cobrado valor referente à averbação conforme tabela de emolumentos do estado. Esses valores variam entre estados mas geralmente ficam entre 200 e 600 reais dependendo da complexidade.
Na via judicial, os prazos são bem maiores e mais imprevisíveis. Uma ação de retificação de registro pode levar de 1 a 3 anos para ser concluída, dependendo da comarca, da complexidade das provas necessárias e da existência de recursos. Os custos também são significativamente superiores, incluindo honorários advocatícios que variam conforme o valor da causa e a complexidade do caso, custas processuais, despesas com perícia se necessária, e eventuais custos com documentação e diligências.
Retificação para Brasileiros nos Estados Unidos
Para brasileiros que residem nos Estados Unidos e precisam retificar escrituras de imóveis no Brasil, o processo apresenta desafios adicionais relacionados à distância e às exigências documentais internacionais. No entanto, existem mecanismos que facilitam essa operação mesmo estando fora do país.
O primeiro passo é constituir procurador no Brasil através de procuração pública lavrada no consulado brasileiro com jurisdição sobre a região onde você mora. Essa procuração deve conter poderes específicos para requerer retificações, comparecer a cartórios de notas e de registro de imóveis, assinar escrituras de rerratificação se necessário, e praticar todos os atos relacionados à correção documental. A procuração feita no consulado brasileiro tem validade no Brasil sem necessidade de apostilamento.
Se você possui documentos nos Estados Unidos que precisam ser apresentados como prova no procedimento de retificação, esses documentos devem passar pelo processo de legalização. Documentos oficiais americanos precisam receber a Apostila da Haia, que é um certificado internacional que confirma a autenticidade do documento. Após o apostilamento, se o documento estiver em inglês, será necessária tradução juramentada feita por tradutor público registrado no Brasil.
A comunicação com seu procurador no Brasil deve ser constante durante todo o processo de retificação. Utilize ferramentas digitais para enviar documentos digitalizados, orientar sobre suas necessidades específicas e acompanhar o andamento do procedimento. Muitos cartórios brasileiros já oferecem serviços digitais que facilitam o acompanhamento remoto, permitindo que você receba certidões e notificações por e-mail.
Alguns despachantes especializados oferecem serviços completos de assessoria para brasileiros no exterior, incluindo obtenção de certidões, protocolos em cartórios e acompanhamento de processos judiciais. Embora representem custo adicional, esses serviços podem simplificar significativamente o processo e evitar erros que causariam mais atrasos e despesas.
Cuidados Importantes ao Retificar Escritura
Alguns cuidados são fundamentais durante o processo de retificação para evitar problemas futuros e garantir que a correção seja efetiva e definitiva. A experiência mostra que muitas pessoas cometem erros que poderiam ser facilmente evitados com orientação adequada.
Nunca registre uma escritura sem antes conferir minuciosamente todas as informações nela contidas. Muitos erros só são descobertos anos depois, quando já se tornou impossível localizar as outras partes para assinar uma rerratificação. Imediatamente após lavrar qualquer escritura pública, reserve tempo para ler palavra por palavra, verificando nomes, documentos, valores, descrição do imóvel e todas as cláusulas. Se encontrar erro, solicite a correção antes mesmo de levar o documento ao registro.
Guarde todos os documentos relacionados ao processo de retificação, incluindo requerimentos, comprovantes de protocolo, correspondências trocadas com o cartório e cópias da documentação apresentada. Esses documentos podem ser necessários no futuro caso surjam questionamentos sobre as correções realizadas. Para brasileiros nos Estados Unidos, recomenda-se manter cópias digitais de todos os documentos em nuvem, facilitando o acesso quando necessário.
Se houver recusa do cartório em promover a retificação administrativa mediante nota explicativa, analise cuidadosamente os fundamentos apresentados antes de recorrer ao Judiciário. Muitas vezes a recusa se deve à falta de algum documento que pode ser facilmente obtido, e complementar a documentação pode resolver o problema sem necessidade de ação judicial. Em outros casos, a orientação do oficial registrador pode indicar caminhos alternativos mais simples para alcançar seu objetivo.
Sempre que possível, consulte advogado especializado em direito imobiliário antes de iniciar o procedimento de retificação, especialmente se o caso envolver questões complexas. O advogado pode avaliar se a via administrativa é viável ou se será necessário desde logo recorrer ao Judiciário, economizando tempo e recursos. Para brasileiros nos Estados Unidos, existem escritórios que oferecem consultoria online facilitando o acesso à orientação jurídica qualificada.
Conclusão
A retificação de escritura já registrada é um procedimento essencial para garantir que seus documentos imobiliários reflitam fielmente a realidade dos fatos e protejam adequadamente seus direitos.
